Kräftig gestiegene Zinsen und Baupreise haben das Bauen von Wohnungen in Deutschland teuer gemacht – und dazu geführt, dass viele Bauprojekte nicht zustande kommen. Schon seit einigen Jahren wird gemessen am tatsächlichen Bedarf zu wenig gebaut. Nun könnte sich dieser Trend sogar verschärfen: Das Ifo-Institut prognostiziert, dass 2024 lediglich 225.000 Wohnungen fertig gestellt werden nach geschätzt 270.000 im vergangenen Jahr. Bis 2025 könnte die Zahl der jährlichen Fertigstellungen anderen Schätzungen zufolge noch weiter auf 200.000 Wohnungen fallen. Die Ampelkoalition hatte sich eigentlich zum Ziel gesetzt, dass 400.000 neue Wohnungen im Jahr gebaut werden, davon 100.000 Sozialwohnungen.
Viele Einsparungen möglich
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat nun untersucht, wie die Kosten im Wohnungsbau gesenkt werden könnten, um Wohnungen und Häuser erschwinglicher zu machen und dadurch die Nachfrage anzukurbeln. Viele Einsparungen seien möglich, wenn es in Politik, Verwaltung und Wirtschaft einen Konsens über die Bedeutung des Wohnungsbaus gebe, heißt es in dem Gutachten des IW. Welche Faktoren aber wirken sich im Einzelnen auf die Neubaupreise aus? Und wo lassen sich möglicherweise Kosteneinsparungen erzielen?
Das IW hat etwa 210.000 Kauf- und 365.000 Mietangebote von Neubauwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern analysiert, die zwischen Januar 2018 und Ende Juli 2023 inseriert wurden. Neben den Preisen nahm das IW auch Daten zu Ausstattung, Qualität und Lage unter die Lupe. Die Autoren untersuchten, welche Preisaufschläge und -abschläge mit verschiedenen Wohnungsmerkmalen verbunden waren.
Ausstattung und Größe
Konkret sehen die Ökonominnen und Ökonomen des IW die Möglichkeit, bei der Ausstattung der Wohnungen Kosten einzusparen. Für einfache Ausstattungen im Vergleich zur üblichen hochwertigen Ausstattung gab es in den Inseraten Preisabschläge von etwa 7,5 Prozent bei Mietangeboten und bis zu 15 Prozent bei Kaufinseraten. Das biete viel Potenzial, „zumal einfache Ausstattungen im Neubau die typischen Standards im Bestand oft weit übertreffen“. Beim Verzicht auf Tiefgaragen sei zudem – konservativ geschätzt – Preisabschläge von 4 bis 9 Prozent möglich, der Verzicht auf einen Keller wirke sich mit bis zu 2,5 Prozent aus.
Des Weiteren spielt der Faktor „Größe“ eine maßgebliche Rolle. Kleinere Wohnungen seien zwar mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führten jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen je Wohneinheit. Eine andere Option könnten Wohnungen sein, die sich für Wohngemeinschaften eigneten – für junge Menschen in Studium und Ausbildung, aber auch für Senioren, so das IW. Generell biete der Verzicht auf Fläche den größten Hebel für geringere Kauf- und Mietpreise.
Staat kann aktiv werden
Auch die öffentliche Hand könne etwas tun, so das IW. „Ein Absenken der Baulandpreise beziehungsweise die günstigere Abgabe öffentlicher Flächen um 10 Prozent ist mit einem Preisabschlag von knapp 2 Prozent bei Kaufangeboten insgesamt verbunden“, heißt es im Gutachten. In den Städten sowie bei Mieten betrage der Effekt aber nur etwa 1 Prozent.
Ein weiterer Hebel seien Steuererleichterungen. „Eine Aussetzung der Grunderwerbsteuer für Neubauten wäre mit EU-Recht vereinbar und angemessen, um den Wohnungsneubau zu stärken.“ Je nach Bundesland würde dies die Kosten um bis zu 6,5 Prozent reduzieren. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern erhoben. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen, über die sie selbst bestimmen können – der Anreiz für eine Senkung ist daher gering.